Ad una semplice e superficiale analisi sembra facile rispondere alla domanda….meglio avere la piena autonomia sulla propria caldaia, regolando a piacere la temperatura dei locali e spegnendola quando siamo fuori casa, questa è la scelta più blasonata per la maggior parte degli italiani. Tra gli anni 50 e 70 invece l’impianto centralizzato aveva la meglio e veniva considerato un pregio rispetto agli altri appartamenti con riscaldamento autonomo.
Come spesso accade la verità sta nel mezzo, infatti sia la caldaia singola che quella condominiale hanno ciascuna i loro pregi e i loro difetti, alcuni oggettivi, altri soggettivi, che dipendono cioè da chi abita la casa, dalle sue preferenze e dai suoi bisogni.

PUNTI SALIENTI :

CENTRALIZZATO : Minor costo per chi abita spesso la casa per esempio pensionati, casalinghe, famiglie con bimbi piccoli inoltre a parità di ore di accensione, la resa termica di una caldaia  centralizzata è maggiore rispetto a tante  singole e la vita dell’apparecchio è di qualche anno in più. La gestione dell’impianto  è delegata all’amministratore condominiale (divisione delle spese,controlli annuali, riparazioni, messa a norma dell’impianto ecc) che se ne assume la responsabilità. Per quanto riguarda la sicurezza se l’amministratore svolge il suo lavoro al meglio, gli abitanti di palazzi con questo tipo di riscaldamento avranno sempre la certezza di avere un impianto sicuro e funzionante. Se l’impianto è stato progettato e mantenuto bene produce meno inquinamento rispetto a tanti impianti autonomi. Di contro abbiamo sicuramente la non completa gestibilità dell’impianto che verrà acceso ad orari prestabiliti e con temperature prestabilite, inoltre è probabile che si verifichino sbalzi termici tra un appartamento e l’altro, di solito i più caldi sono gli appartamenti centrali.

AUTONOMO : Minor costo per chi è spesso fuori casa: la caldaia singola può essere spenta al bisogno, con conseguente risparmio sui costi. Ma l’interruzione dell’acqua calda nei caloriferi ha senso solo a patto che si sia assenti per un lungo periodo (per esempio, durante le ore di lavoro) altrimenti, lo stress termico della riaccensione, più volte al giorno, oltre ad accorciare la vita dell’apparecchio, provoca maggiori consumi, comunque il risparmio anche per chi lascia vuota la casa per molte ore, è meno marcato di quel che si possa pensare. Primo, perché  si è assenti durante le ore più calde della giornata, quelle in cui il mancato funzionamento dell’impianto consente sconti minori sul consumo. Poi perché prima di alzarsi e quando si ritorna dal lavoro si metterà la temperatura a volume elevato, per riscaldare gli ambienti ormai freddi, con picchi orari di consumo maggiori. Infine perché le ore di assenza non vanno semplicemente “sottratte” dalle ore totali di accensione continuata dell’impianto: infatti, soprattutto alla sera,  si tenderà a tenere accesi per 1 o 2 ore in più i caloriferi, per conservare la temperatura ideale. Per quanto riguarda la sicurezza è evidente che non essendo delegata la gestione dell’impianto a terzi ogni condomino risponde del proprio impianto, il problema nasce quando anche un solo condomino per qualsiasi motivo non tiene sotto controllo il proprio impianto con tutti quei controlli e manutenzioni che devono essere effettuati per legge, è evidente che oltre a mettere in pericolo la propria vita, mette in pericolo anche quella dell’intero palazzo.

Tutte queste considerazioni naturalmente sono state effettuate (e sono valide) per due tipologie differenti di riscaldamento ma con proprietà simili (vetustà,  stato di manutenzione, onestà di amministratore e dei condomini)

L’IMPIANTO CONTABILIZZATO

Ad oggi per i residenti in palazzo e in generale in condominio la soluzione migliore che possono trovare è l’impianto centralizzato contabilizzato, cioè una sola caldaia in condominio, ma con gestione singola del riscaldamento. Insomma, un intelligente compromesso che ha tutti i pregi del riscaldamento centralizzato e di quello autonomo e (quasi) nessuno dei loro difetti. In sostanza il generatore di calore nonché tutti gli impianti connessi (elettrico e di evacuazione dei fumi) restano condominiali. Però ogni abitante di appartamento, ufficio o negozio  ha la possibilità di spegnere, ridurre o alzare (entro il limite di legge di 20 gradi in media, più due di tolleranza) la temperatura. Sono impianti che vengono realizzati grazie alle nuove tecnologie con particolari apparecchi, dal costo non eccessivo e di installazione non particolarmente complessa. Può trattarsi di un’unica centralina per tutto l’appartamento o di una valvola per ciascun calorifero. Tali apparecchi, detti cronotermostati, permettono di ottenere una temperatura programmata o lo spegnimento in differenti ore del giorno pre-impostate. La scelta tra centralina unica o valvole è libera, se l’appartamento è di nuova costruzione. Viceversa è determinata dal tipo di impianto, se va convertito alla contabilizzazione. Le valvole su ogni calorifero vanno installate negli stabili con impianti  a"distribuzione verticale" (in genere i più antichi) . Diversi tubi montanti salgono nei vari appartamenti e servono uno o più caloriferi per piano. Nei nuovi palazzi, invece, il cronotermostato è in genere unico  perché la distribuzione è "orizzontale" o"a isola" . E' simile cioè a quella dell'energia elettrica: in ogni appartamento il cavo dell’azienda va al contatore e da questo si disperdono ad anello, i fili verso le prese e i punti luce. Quindi, anche per il riscaldamento, un unico tubo serve tutti i caloriferi di un appartamento. Le valvole permettono meglio la regolazione stanza per stanza, possibile anche però con centraline un po’ più raffinate e costose. 
 Vicino alla caldaia centralizzata è installata una unità centrale di gestione, un apparecchio elettronico in grado di raccogliere e rielaborare i dati provenienti dagli appartamenti ( consumi effettuati, temperature richieste dai singoli condomini, periodi di accensione e spegnimento). In base a questi dati la caldaia regola automaticamente il suo funzionamento. L'unità può segnalare anche guasti e disservizi.
 Questa unità può essere "telecomandata" dall'esterno, anche da grande distanza,  via radio o con un modem collegato alle linee telefoniche. A"comandarla" potrà essere un computer situato presso la ditta responsabile della manutenzione e dell'esercizio della caldaia centralizzata. Entro certi limiti, anche l’ amministratore condominiale potrà avere accesso ai comandi della caldaia.
La contabilizzazione è divenuta obbligatoria per tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo il 30 giugno 2000 (dal 18 luglio 1991 era comunque necessario predisporre gli edifici in costruzione per il suo funzionamento).La suddivisione delle spese avviene in questo modo: si paga una quota (60-70%) rapportata ai costi effettivi conteggiati per il combustibile consumato da ogni appartamento e la quota rimanente, in base ai millesimi-calore condominiali, per le spese per la gestione da parte del terzo responsabile e per la manutenzione della caldaia, delle  tubazioni e degli  apparecchi connessi,  L’incidenza della quota condominiale varia a seconda dei casi concreti: sarà per esempio tanto più grande quanto il  condominio è di dimensione contenuta.

CONVERSIONE AD ALTRE TIPOLOGIE

La conversione da centralizzato ad autonomo ha tre possibilità alternative. La prima è il distacco di uno o più proprietari dalla caldaia condominiale, che continua a servire gli altri. La seconda è la trasformazione dell’intero impianto in tanti termo singoli. La terza è conservare l’impianto comune ma rendere possibile regolare e spegnere i caloriferi, appartamento per appartamento (la cosiddetta contabilizzazione del calore).
Il distacco. L’impianto centralizzato appartiene a tutti. L’articolo 1118 del codice civile stabilisce che il condomino “non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alle spese della loro conservazione”. Non solo: l’articolo 1138 rende impossibili accordi diversi, anche se assunti con un contratto o con un regolamento condominiale contrattuale. Questo tipo di regolamento , anzi, può spingersi fino a vietare del tutto il distacco.
Se il divieto non c’è, un condomino può comunque staccarsi, anche se resta consigliabile l’assenso dell’assemblea, con le maggioranze ordinarie. Tuttavia, se tale decisione è presa da più di uno, può benissimo darsi i condomini si ritrovano una caldaia con potenza eccessiva rispetto ai loro bisogni, che consumerà notevolmente di più di una caldaia meno potente. Ecco perché può esistere un legittimo interesse ad opporsi al distacco, ricorrendo al giudice.
In ogni caso il condomino che si è distaccato deve continuare contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e di adeguamento dell’impianto centralizzato alle norme di sicurezza e di risparmio energetico. In pratica non pagherà solo quelle di consumo del combustibile.

La trasformazione: La legge 10/1991 consente però, all’articolo 26, comma 2, "la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas". La decisione può essere presa, in prima o seconda convocazione, con la semplice maggioranza dei millesimi. Trattandosi di una norma di ordine pubblico, volta al risparmio energetico, anche stavolta un regolamento contrattuali non vi può fare eccezione.
Ma come diverrà l’impianto? Può trasformarsi in uno di tipo misto, in parte termoautonomo e in parte no? La Cassazione lo ha escluso, altrimenti l’obiettivo sociale del risparmio energetico sarebbe reso vano. Anzi, diviene necessaria la presentazione di una relazione tecnica che dimostri gli impianti unifamiliari progettati consumeranno meno combustibile di quello centralizzato Tale relazione, tra l’altro, andrà depositata in Comune, insieme al progetto, come stabiliscono gli articoli da 28 a 30 della legge 10/1991. Proprio per questo la trasformazione, secondo la maggioranza dei giudici, deve essere gestita dal condominio, con un singolo contratto di appalto che preveda le condizioni tecniche necessarie perché il risparmio si realizzi.

Conversione in contabilizzato: La legge 10/91 riserva un trattamento di favore al passaggio al contabilizzato. Innanzitutto non è necessaria una relazione tecnica che dimostri il risparmio energetico. Specifica poi che la contabilizzazione pur essendo un'innovazione, non è trattata come tale. Se ne deduce che la maggioranza per deciderla dovrebbe essere quella ordinaria, perché non diversamente specificato. E cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei condomini e 1/3 millesimi, in seconda convocazione.